Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Paylaşılır? Mirasçılardan Biri Satışa Razı Olmazsa Yapılacaklar

Miras kalan bir evin, dükkanın veya arsanın tapuda rızai satışla devredilebilmesi için bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir; ancak mirasçılardan birinin satışa yanaşmaması diğer mirasçıların elini kolunu bağlamaz. Türk Medeni Kanunu, anlaşamayan mirasçılara tapu intikalini tek başına yapma, taşınmazı kullanan mirasçıdan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteme, elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirme (TMK m. 644) ve ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) yoluyla taşınmazı sattırma imkânı tanır.

Uygulamada aile içi miras uyuşmazlıkları çoğu zaman aynı noktada düğümlenir: Kardeşlerden biri miras kalan dairede bedelsiz oturmaya devam eder, bir diğeri "fiyat düşük" diyerek tapuya gelmez, bir başkası ise arsadaki evi kendi parasıyla yaptırdığını ileri sürer. Bu yazıda, mirasbırakanın vefatından sonra taşınmazın tapu intikalinden başlayarak mirasçılar arasındaki kullanım, kira, hisse satışı ve mahkeme yoluyla paylaşım süreçlerini adım adım inceliyoruz.

1. Miras Kalan Taşınmazda İlk Engel: Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Mirasbırakan vefat ettiği anda, geride bıraktığı taşınmazlar mirasçılara kendiliğinden geçer (TMK m. 599). Ancak birden fazla mirasçı varsa bu geçiş, herkesin tapuda ayrı ayrı hissesinin yazdığı bir mülkiyet biçimiyle olmaz. TMK m. 640 uyarınca mirasçılar arasında kanun gereği bir miras ortaklığı doğar ve taşınmazlar elbirliği mülkiyeti (eski adıyla iştirak halinde mülkiyet) hükümlerine tabi olur.

Elbirliği mülkiyetinin pratik anlamı şudur: Mirasçıların mirasçılık belgesindeki yasal pay oranları (zümre sistemine göre 1/4, 3/8 vb.) belli olsa da, tapuda henüz kimsenin bağımsız ve tek başına satabileceği bir payı yoktur. Tüm mirasçılar taşınmazın tamamına ortaklaşa maliktir.

Miras kalan taşınmazda hangi mirasçının ne oranda hak sahibi olduğunu görmek için miras payı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Terekenin borca batık olması nedeniyle mirastan tamamen çekilmeyi düşünüyorsanız, intikal işlemine girişmeden önce mirasın reddi süresini ve zımni kabul risklerini kontrol etmeniz gerekir.

2. Diğer Mirasçılar Gelmeden Tapu İntikali Yapılabilir mi?

Mirasçıların en sık düştüğü yanılgılardan biri, "Kardeşim tapuya gelmiyor, bu yüzden babamın üzerindeki evi kendi adımıza geçiremiyoruz" düşüncesidir.

Tapuda veraset intikali yapmak için tüm mirasçıların bir araya gelmesi şart değildir. Mirasçılardan yalnızca biri;

1. Noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden aldığı mirasçılık belgesi (veraset ilamı),
2. Vergi dairesine verilen beyanname sonrasında alınan veraset ve intikal vergisi ilişiksizlik belgesi,
3. Kimlik belgesi ve zorunlu deprem sigortası (DASK — konut ise)

ile tapu müdürlüğüne başvurarak taşınmazın tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilmesini sağlayabilir.

Ancak dikkat edilmelidir: Tek bir mirasçının başvurusuyla yapılan bu işlem yalnızca taşınmazı mirasbırakanın üzerinden alıp tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak kaydeder. Taşınmazın aynı anda paylı mülkiyete çevrilmesi (yani herkesin 1/3, 1/4 gibi hissesinin ayrı ayrı yazılması) isteniyorsa, ya tüm mirasçıların tapuda/noterde onayı olmalı ya da mahkeme kararı alınmalıdır.

3. Elbirliği Mülkiyeti Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir? (TMK m. 644)

Miras kalan taşınmazı hemen sattırmak istemiyor, fakat tapuda kendi hissenizin müstakil olarak görünmesini, üzerinde tasarruf edebilmeyi veya elbirliği kilidini açmayı istiyorsanız başvurulacak yol elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi davasıdır.

Türk Medeni Kanunu'nun 644. maddesine göre süreç şöyle işler:

• Başvuru: Mirasçılardan herhangi biri, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesini ister.
• Mahkemenin ihtarı: Hâkim, diğer mirasçılara tebligat göndererek belirlediği süre içinde itirazları varsa bildirmelerini davet eder.
• Karar: Bu süre içinde diğer mirasçılar elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir sebep ileri sürmez veya paylaşma (ortaklığın giderilmesi) davası açmazsa, mahkeme taşınmaz üzerindeki elbirliği mülkiyetinin mirasçılık belgesindeki oranlara göre paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 02.12.2025 tarihli ve E. 2025/5126, K. 2025/5128 sayılı kararında, TMK m. 644 uyarınca kurulan hükümlerde tapu infazında tereddüt doğmaması için tüm mirasçıların pay ve payda oranlarının kök muristen gelen intikallerle uyumlu biçimde açıkça gösterilmesi gerektiğini vurgulamıştır.

Bu dava, taşınmazı açık artırmaya çıkarmadan elbirliği mülkiyetini sona erdirmenin en hızlı ve düşük maliyetli yoludur.

4. Mirasçılar Anlaşırsa: Miras Taksim (Paylaşım) Sözleşmesi (TMK m. 676)

Mirasbırakan birden fazla malvarlığı bırakmışsa —örneğin bir daire, bir köy evi, bir tarla ve bankada bir miktar para— mirasçıların her malda ayrı ayrı hissedar kalması yerine malları kendi aralarında bölüşmeleri mümkündür. Buna miras paylaşım (taksim) sözleşmesi denir.

Miras taksim sözleşmesinde iki temel kural vardır:

1. Tüm mirasçıların katılımı zorunludur: Mirasçılardan tek bir kişi bile sözleşmede yer almaz veya imza atmazsa sözleşme geçersizdir.
2. Adi yazılı şekil yeterlidir: TMK m. 676/3 uyarınca miras paylaşım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır; sözleşmenin geçerli olması için noter şartı aranmaz.

Ancak Yargıtayın dikkat çektiği çok önemli bir ayrım vardır: Adi yazılı miras taksim sözleşmesi, yalnızca henüz elbirliği mülkiyeti devam eden (paylaşılmamış) tereke malları için geçerlidir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 22.04.2026, E. 2025/4460, K. 2026/2237 "4721 sayılı Kanun'un 676. maddesi uyarınca miras paylaşımı (taksim) ancak taksim sözleşmesinin yapıldığı sırada miras ortaklığına dahil, paylaşılmamış olan miras malları için söz konusudur. Paylı mülkiyete dönüştürülmüş ya da diğer mirasçıların oluruyla bir veya birkaç mirasçı adına tescil edilen durumlarda miras taksim sözleşmesi yapılması sonuç doğurmaz. Miras ortaklığına (terekeye) dahil taşınmazlara ilişkin miras taksim sözleşmesinin geçerliliği için tüm mirasçıların katılımı ile adi yazılı şekilde düzenlenmesi yeterlidir."

Buna karşılık taşınmaz daha önce paylı mülkiyete çevrilmişse, artık miras ortaklığı sona ermiştir. Paylı mülkiyetteki bir taşınmazın kendi aralarında bölüşülmesi ise adi yazılı kağıtla değil, ancak tapu memuru önünde resmî şekilde yapılabilir (Yargıtay 7. HD, 09.10.2025, E. 2025/3914, K. 2025/4190). Uygulamada önce tapuda paylı mülkiyete geçip sonra aile arasında adi yazılı "paylaşım protokolü" imzalanması, sık karşılaşılan ve hak kaybına yol açan bir hatadır.

5. Miras Kalan Evde Oturan Kardeşten Kira (Ecrimisil) Alınabilir mi?

Miras uyuşmazlıklarının en yakıcı başlığı şudur: Mirasbırakanın vefatından sonra kardeşlerden biri miras kalan evde oturmaya devam eder ya da dükkanı tek başına işletir; ne evi boşaltır, ne satışa razı olur, ne de diğer kardeşlere kira öder.

Diğer mirasçılar bu durumda kendi miras payları oranında ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Üstelik Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin yerleşik içtihadına göre, taşınmaz henüz elbirliği mülkiyetinde olsa dahi, taşınmazdan yararlanamayan mirasçı diğer mirasçıların onayını almadan veya terekeye temsilci atanmasını beklemeden engel olan mirasçıya karşı tek başına ecrimisil davası açabilir (Yargıtay 7. HD, 05.12.2024, E. 2024/1028, K. 2024/5483).

Kural: İntifadan Men (Kullanımdan Alıkoyma) Şartı

Mirasçılar aynı zamanda taşınmazın ortağı oldukları için, bir mirasçının diğerinden ecrimisil isteyebilmesi kural olarak intifadan men koşuluna bağlıdır. Yani davacı mirasçı, ecrimisil istediği dönemden önce "Ben de bu taşınmazdan yararlanmak veya payıma düşen kullanım bedelini almak istiyorum" iradesini karşı tarafa bildirmiş olmalıdır. Uygulamada bu bildirim en güvenli şekilde noter ihtarnamesi ile yapılır; ihtarnamenin tebliğ edildiği tarihten sonrası için ecrimisil işlemeye başlar.

İstisna: İntifadan Men İhtarı Aranmayan Durumlar

Bazı durumlarda noter ihtarnamesi göndermeye gerek kalmadan, geriye dönük 5 yıl boyunca (25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İBK) doğrudan ecrimisil istenebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin E. 2024/1028, K. 2024/5483 ve E. 2025/3914, K. 2025/4190 sayılı kararlarında sıralanan başlıca istisnalar şunlardır:

Önemli Uyarı: Miras Kalan Apartmanda Dairelerden Birini Kullanıyorsanız

Miras kalan üç katlı bir apartmanda kardeşlerden ikisi birer dairede oturuyor, üçüncü kardeş ise zemin kattaki kullanılamaz durumdaki depoyu gerekçe göstererek diğer kardeşlerin dairelerden tahliyesini (el atmanın önlenmesini) istiyorsa mahkeme ne karar verir?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 10.04.2026 tarihli ve E. 2025/3850, K. 2026/1917 sayılı kararında bu konuya net bir sınır çizmiştir: Paylı mülkiyete tabi bir yapıda diğer paydaşların kullandığı bağımsız bölüm için verilen "paya vaki el atmanın önlenmesi" kararının fiilen icra edilme imkânı yoktur; çünkü diğer kardeşler de kendi tapu paylarına dayanarak oturmaktadır. Bu durumda çözüm, oturan kardeşi sokağa çıkarmak değil; TMK m. 693/2 kapsamında yararlanma şeklinin belirlenmesi ve taşınmazı kullanamayan mirasçının yoksun kaldığı kullanım bedelinin (ecrimisil) tahsil edilmesi ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmasıdır.

Ayrıca unutulmamalıdır: Miras kalan taşınmazlardan bir kısmını çekişmesiz olarak kendisi kullanan mirasçı, yalnızca "benim kullandığım yer payımdan daha az" diyerek diğer mirasçılara ecrimisil davası açamaz; bu uyuşmazlığın çözümü doğrudan ortaklığın giderilmesi davasıdır (Yargıtay 7. HD, E. 2024/1028, K. 2024/5483).

6. Mirasçılardan Biri Payını Başkasına Satarsa: Önalım (Şufa) Hakkı ve 2026 Rayiç Bedel Kuralı

Taşınmaz paylı mülkiyete çevrildikten sonra mirasçılardan biri, diğer kardeşlere kızarak veya nakit ihtiyacıyla kendi hissesini üçüncü bir kişiye (örneğin bir yatırımcıya veya emlakçıya) satabilir.

Kanun, aile dışından üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini istemeyen diğer paydaşları yasal önalım (şufa) hakkı ile korur (TMK m. 732). Hisse üçüncü kişiye satıldığında diğer mirasçılar önalım davası açarak o payı öncelikle satın alma hakkına sahiptir.

• Süre: Satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer (TMK m. 733/4).
• Mirasçıların kendi arasındaki satışlar: Bir mirasçı payını dışarıdan birine değil de diğer bir mirasçıya (paydaşa) satarsa, diğer kardeşler önalım hakkı kullanamaz.

7571 Sayılı Kanun Değişikliği: Artık Tapudaki Bedel Değil, Rayiç Bedel Ödeniyor!

Yıllarca uygulamada üçüncü kişiye hisse satılırken tapuda satış bedeli düşük gösteriliyor, diğer mirasçılar da önalım davası açarak tapuda yazan o düşük bedeli yatırıp hisseyi geri alıyordu (veya tam tersine, önalım hakkını engellemek için tapuda bedel fahiş gösteriliyordu).

25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle TMK m. 734/2 değiştirilmiş ve bu dönem sona ermiştir. Yeni düzenlemeye göre önalım davasında davacı hissedar artık tapudaki satış bedelini değil, hâkim tarafından keşif ve bilirkişi marifetiyle belirlenecek gerçek piyasa değerini (rayiç bedeli) ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkeme veznesine nakden depo etmek zorundadır.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 26.02.2026, E. 2026/21, K. 2026/1060 "25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun'un 36. maddesi ile değişik TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca; dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Geçici 1. madde uyarınca bu değişiklik, yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve derdest olan davalar hakkında da uygulanır."

Bu değişiklik nedeniyle, paylı mülkiyete geçildikten sonra hissesini üçüncü kişiye satan mirasçının payını geri almak isteyen diğer mirasçıların, o hissenin güncel piyasa değerini nakden hazırlaması gerekmektedir.

7. Anlaşma Hiç Sağlanamazsa: Zorunlu Arabuluculuk ve Ortaklığın Giderilmesi

Mirasçılar ne rızai satışta ne de miras taksim sözleşmesinde buluşabiliyorsa, ortaklığı kesin olarak bitiren yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır (TMK m. 642, m. 698-699). Bu davanın teknik aşamalarını ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası rehberimizde ayrıntılı olarak ele almıştık; miras kaynaklı taşınmazlarda ise özellikle şu dört noktaya dikkat edilmelidir:

1. Dava Öncesi Zorunlu Arabuluculuk (HUAK m. 18/B)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya başvurmadan doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılırsa, mahkeme davayı usulden reddeder. Arabuluculuk masası, mahkeme ve ihale masraflarına girmeden mirasçıların bedel veya taksim konusunda son kez anlaşabilmesi için ciddi bir fırsattır.

2. Satış Sadece Mirasçılar Arasında Yapılabilir mi?

Mirasçıların en çok sorduğu sorulardan biri "Evi dışarıdan yabancılar almasın, açık artırma sadece kardeşler arasında yapılsın; bunu mahkemeden isteyebilir miyiz?" sorusudur.

TMK m. 699/3 hükmü bu konuda çok nettir: Satışın yalnızca paydaşlar (mirasçılar) arasında artırmayla yapılabilmesi için bütün paydaşların oybirliğiyle rıza göstermesi şarttır. Mirasçılardan tek bir kişi bile "Hayır, herkese açık satılsın" derse (veya duruşmalara hiç gelmezse), satış UYAP Elektronik Satış Portalı (e-Satış) üzerinden herkese açık olarak yapılır. Elbette herkese açık ihalede mirasçılar da diğer alıcılar gibi teklif vererek taşınmazı satın alabilir.

3. Miras Kalan Arsaya Ev Yapan veya Ağaç Diken Mirasçının Durumu (Muhdesat)

Babadan kalan köy arsası veya tarla üzerine kardeşlerden biri kendi parasıyla ev yapmış, kat çıkmış veya meyve bahçesi kurmuş olabilir. Türk Medeni Kanunu'nun bütünleyici parça (TMK m. 684) kuralı gereği, arsa üzerindeki bina ve ağaçlar kural olarak arsanın maliklerine (yani tüm mirasçılara) ait sayılır.

Eğer arsa ortaklığın giderilmesi davasıyla satışa çıkarsa, binayı yapan mirasçının emeğinin ve parasının diğer kardeşlere bedelsiz dağılmaması için muhdesatın aidiyeti prosedürü işletilir:

• Diğer mirasçılar binanın veya ağaçların o kardeşe ait olduğunu duruşmada açıkça kabul ederse (veya tapuda şerh varsa), ayrıca dava açmaya gerek kalmaz.
• Mirasçılardan biri dahi bunu kabul etmezse, Sulh Hukuk Mahkemesi binayı yapan mirasçıya Asliye Hukuk Mahkemesinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verir ve bu davayı bekletici mesele yapar.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 19.11.2025, E. 2025/4979, K. 2025/4848 "Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç vs. gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik (%...) oran kurulmak suretiyle belirlenir. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara dağıtılır."

4. Sağlığında Kaçırılan Mallar Varsa: Muris Muvazaası ve Tenkis

Bazen anlaşmazlık, miras kalan taşınmazın nasıl satılacağından değil; mirasbırakanın sağlığında en değerli evi veya arsayı kardeşlerden birine "satış gibi göstererek" devretmiş olmasından kaynaklanır. Böyle bir durumda önce veya eş zamanlı olarak muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılması gündeme gelir. Mülkiyetin kime ait olduğu kesinleşmeden ortaklığın giderilmesi sonuçlandırılamayacağı için, tapu iptal davası ortaklığın giderilmesi dosyasında bekletici mesele yapılır.

8. Hangi Durumda Hangi Hukuki Yol Seçilmeli?

Miras kalan taşınmazdaki sorununuzun niteliğine göre izlenecek en doğru hukuki adım aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Taşınmaz davalarında mahkeme harçları ve avukatlık ücretleri dava değerine göre değişir; yaklaşık maliyet öngörüsü için vekalet ücreti hesaplama aracını inceleyebilirsiniz. Bursa'da miras kalan gayrimenkullerin intikali, ecrimisil ve paylaşım süreçlerine ilişkin kapsamlı bilgiye Bursa miras avukatı ve Bursa gayrimenkul avukatı sayfalarımızdan ulaşabilirsiniz.